Avere una terrazza accessibile esclusivamente dal proprio appartamento non significa necessariamente esserne anche gli unici proprietari.
In alcuni casi, infatti, quello spazio può essere considerato parte comune del condominio, soprattutto quando svolge una funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti.
A fare la differenza può essere il titolo di proprietà, cioè il documento dal quale deve emergere in maniera chiara l’eventuale attribuzione esclusiva del bene. Il principio è stato nuovamente affrontato dalla Corte di Cassazione, con importanti conseguenze sia sulla proprietà della terrazza sia sulla ripartizione delle spese.
Lastrico solare: quando appartiene al condominio
Il lastrico solare è la superficie calpestabile posta nella parte superiore dell’edificio e destinata principalmente alla sua copertura.
L’articolo 1117 del Codice civile lo inserisce tra le parti che, salvo diversa indicazione contenuta nel titolo, si presumono comuni ai proprietari delle diverse unità immobiliari.
Nella pratica possono verificarsi situazioni differenti: il lastrico può appartenere al condominio, essere condominiale ma concesso in uso esclusivo a uno o più condomini oppure essere di proprietà esclusiva.
Per stabilire quale situazione ricorra concretamente non è quindi sufficiente considerare chi utilizza materialmente quello spazio.
Terrazza a livello: l’accesso esclusivo non basta
Una questione particolarmente delicata riguarda la cosiddetta terrazza a livello, generalmente collegata direttamente a un appartamento e utilizzata come naturale prolungamento dell’abitazione.
Proprio questa caratteristica può portare il proprietario dell’appartamento a considerarla automaticamente un bene esclusivo. Dal punto di vista giuridico, però, la situazione può essere differente.
La terrazza può infatti svolgere contemporaneamente due funzioni: garantire un’utilità particolare all’appartamento dal quale è accessibile e coprire e proteggere le unità immobiliari situate al di sotto.
Ed è proprio la funzione di copertura ad assumere un’importanza fondamentale.
Cosa ha stabilito la Cassazione
Con l’ordinanza n. 5253 del 9 marzo 2026, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha richiamato l’orientamento secondo il quale anche una terrazza a livello, pur essendo strutturalmente diversa da un lastrico solare, può svolgere una funzione analoga quando costituisce la copertura dell’edificio.
Quando la terrazza protegge i locali sottostanti, quindi, può trovare applicazione la presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117 del Codice civile.
Secondo tale impostazione, la terrazza che svolge una funzione di copertura può presumersi comune anche in particolari configurazioni immobiliari caratterizzate da edifici autonomi ma materialmente collegati.
La terrazza è accessibile soltanto da casa mia: è automaticamente mia?
No. Questo è probabilmente uno degli aspetti più importanti della questione.
Il semplice fatto che sulla terrazza possa entrare soltanto il proprietario di un determinato appartamento non è sufficiente, da solo, a dimostrarne la proprietà esclusiva.
Allo stesso modo, non è decisivo che quel condomino ricavi dalla terrazza un vantaggio nettamente superiore rispetto agli altri.
Un bene può infatti offrire un’utilità particolare a una singola abitazione e, contemporaneamente, svolgere una funzione nell’interesse dell’intero edificio o di una sua parte.
Il documento che può dimostrare la proprietà esclusiva
Per superare la presunzione prevista dall’articolo 1117 c.c. assume un ruolo centrale il titolo.
L’eventuale proprietà esclusiva o il diritto di uso esclusivo della terrazza devono emergere da un documento giuridicamente idoneo e con indicazioni sufficientemente chiare.
Può assumere rilievo, ad esempio, l’atto che ha determinato la nascita del condominio attraverso il frazionamento dell’immobile oppure un’espressa previsione contenuta negli atti di trasferimento.
La giurisprudenza ha inoltre attribuito rilievo, nelle condizioni previste dalla legge, agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e al regolamento condominiale di natura contrattuale accettato dai condomini.
In mancanza di un titolo capace di dimostrare una diversa appartenenza, può quindi continuare a operare la presunzione di proprietà comune.
Rogito e regolamento condominiale: perché è importante controllarli
Chi possiede un appartamento dotato di terrazza dovrebbe quindi verificare attentamente la documentazione relativa all’immobile.
Il fatto di aver utilizzato quello spazio per molti anni, di essere gli unici ad avere una porta di accesso oppure di occuparsi abitualmente della terrazza non equivale necessariamente alla presenza di un titolo che ne stabilisca la proprietà esclusiva.
È quindi opportuno controllare soprattutto l’atto di acquisto e gli eventuali titoli originari, oltre al regolamento condominiale quando abbia natura e contenuto rilevanti ai fini dell’attribuzione della proprietà.
La Cassazione aveva già espresso principi analoghi in precedenti pronunce, tra cui le sentenze n. 27363 dell’8 ottobre 2021 e n. 13279 del 16 luglio 2004.
Chi paga i lavori sulla terrazza o sul lastrico solare?
La distinzione tra proprietà comune e uso o proprietà esclusiva produce conseguenze importanti anche quando bisogna effettuare interventi di manutenzione.
Se il lastrico solare è condominiale, le spese vengono normalmente distribuite tra i condomini secondo i criteri previsti dalla legge e, in via generale, in proporzione ai rispettivi millesimi.
La situazione cambia quando il lastrico è di proprietà esclusiva oppure ne è attribuito l’uso esclusivo a un solo soggetto.
In presenza dei presupposti previsti dall’articolo 1126 del Codice civile, un terzo della spesa grava sul soggetto che ha l’uso esclusivo, mentre i restanti due terzi vengono sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari comprese nella parte dell’edificio alla quale il lastrico serve da copertura, secondo i criteri applicabili.
Prima di considerare la terrazza esclusivamente propria bisogna verificare gli atti
La questione dimostra perché, in condominio, l’utilizzo materiale di uno spazio non sempre coincide con la sua effettiva proprietà.
Una terrazza utilizzata esclusivamente da una famiglia può comunque svolgere una funzione comune, soprattutto quando costituisce la copertura delle abitazioni sottostanti.
Per questo, in caso di dubbi, il punto di partenza è verificare attentamente il titolo di proprietà e gli altri atti rilevanti. È da questi documenti, e non soltanto dalle modalità con cui la terrazza viene utilizzata quotidianamente, che può emergere l’eventuale attribuzione esclusiva del bene.
La distinzione non è puramente formale: può incidere sul diritto di utilizzo dello spazio, sugli interventi che possono essere effettuati e soprattutto sulla ripartizione delle spese di manutenzione.
Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e divulgativo. Nei singoli casi è opportuno verificare gli atti dell’immobile e la specifica situazione condominiale.